[HOT PROPERTI] Lanjut atau Tunda Beli Rumah di Tengah PPN Naik 12%?

NOBARTV NEWS Pemerintah akan menambah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) menjadi 12% di awal tahun 2025 mendatang. Hal ini dinilai akan berdampak pada sektor properti dan aktivitas jual-beli rumah ke depannya.

Lantas, bagaimana kalau ada rencana untuk beli rumah? Sebaiknya bagaimana? Harus dilanjutkan atau ditunda dulu?

Pengamat Properti, Lukito Nugroho mengatakan bahwa penerapan PPN 12% dapat melemahkan pasar properti untuk sementara waktu. Akibatnya, penjualan properti akan terkena imbas karena harga properti yang semakin mahal.

“Kalau ada kenaikan PPN 12% pasti nanti berdampak pada market properti dan konstruksi. Dikarenakan ada keterkaitannya dengan properti dan konstruksi. Jadi, pasti akan melemah dulu, mungkin selama beberapa saat baru nanti stabil kembali,” ujar Lukito Nugroho ke detikProperti, Senin (19/8/2024).

Akan tetapi, Lukito Nugroho meyakini bahwa perlambatan pasar hanya berlaku sementara . Sebab, permintaan akan properti pasti selalu ada. Mengingat, rumah merupakan kebutuhan yang pasti diperlukan.

“Properti pasti selalu ada. Orang kan mau tidak mau pasti nanti harus beli properti juga. Mereka hanya akan menunda. Jadi, dengan menunda inilah akan terjadi perlambatan,” kata Lukito Nugroho.

Pengamat Properti dan Direktur Investasi Global Asset Management, Steve Sudijanto juga menilai kenaikan PPN akan berdampak pada harga rumah, karena meningkatnya biaya konstruksi.

“Bahan bangunan seperti besi, semen, beton, cat, rangka aluminum, kabel, fitting listrik, keramik, genteng, semua akan ada kenaikan karena PPN 12%,” imbuh Steve Sudijanto.

Biaya jasa kontraktor pun akan bertambah, karena biasanya harga jasa sebesar 15% hingga 25% dari nilai kontrak Quantity Bangunan sesuai Laporan Konsultan Quantity Surveyor. Sementara, untuk jasa arsitek masih stabil karena perhitungannya berdasarkan luas bangunan.

Namun, Steve Sudijanto juga mengatakan, bahwa kenaikan harga properti tidak akan langsung mempengaruhi geliat pasar properti. Pasalnya, masih ada banyak rumah lama yang belum terdampak PPN 12% saat masa pembangunan.

“Kenaikan harga rumah tidak akan langsung berdampak (ke pasar properti), karena masih banyak rumah stock lama yang belum terjual atau banyak rumah KPR yang dilelang atau foreclosure alias macet,” ungkap Steve Sudijanto.

Harga Rumah Makin Mahal, Kelas Menengah Diusulkan Dapat Subsidi

Menurut Lukito Nugroho, kelompok yang akan paling terpengaruh dengan kenaikan PPN adalah masyarakat kelas menengah. Berbeda dengan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang mendapat bantuan dari pemerintah. Sedangkan masyarakat menengah ke atas tidak terlalu terpengaruh dengan kenaikan PPN sebesar 1% tersebut.

“Yang paling kesulitan biasanya kelas menengah. Dimana biasanya tidak kena subsidi, tapi mereka juga memiliki kemampuan beli yang juga terbatas,” ujar Lukito Nugroho.

Di sisi lain, Steve Sudijanto mengatakan bahwa pemerintah harus memberikan subsidi PPN bagi masyarakat menengah yang ingin membeli rumah. Hal ini guna memastikan pasar properti berjalan dengan sehat.

“Dampak dari kenaikan PPN 1% ini pasti ada. Oleh karena itu, pemerintah wajib memberikan subsidi PPN rumah sebesar Rp 1 miliar agar properti market tetap bergairah dan transaksi properti tetap berjalan dengan baik,” kata Steve Sudijanto.

Steve Sudijanto juga mencontohkan harga rumah Rp 1 miliar bila dikenakan PPN 12% atas penjualan rumah, maka ada pajak sebesar Rp 120 juta yang harus dibayarkan. Steve Sudijanto menyebut nilai tersebut sangatlah besar, sehingga perlu dibantu dengan subsidi.

Oleh karena itu, Steve Sudijanto mengusulkan pemerintah menerapkan besaran subsidi yang disesuaikan berdasarkan jumlah rumah yang dimiliki konsumen.

“Nilai jual beli rumah yang mahal akan bisa diredakan oleh pembebasan PPN 12% atas penjualan rumah. Sebagai usulan, untuk pembeli rumah pertama bebas PPN 100%. Pembeli rumah kedua bebas PPN 50%. Pembeli rumah ketiga bebas PPN 25%,” jelas Steve Sudijanto.

Atur Strategi Beli Properti di Tengah Kenaikan PPN 12%

Lukito Nugroho juga mengingatkan agar masyarakat lebih cermat dalam memilih properti serta menunggu kebijakan lanjutan setelah diterapkannya PPN 12%.

“Jadi, memang harus cermat melihat produk di pasaran. Lalu, cermat membaca kebijakan pemerintah setelah PPN 12% ini diberlakukan. Sebab, kemungkinan ada subsidi (dan) insentif, biasanya diikuti dengan hal itu,” terang Lukito Nugroho.

Sedangkan Steve Sudijanto menyarankan agar masyarakat tidak menunda membeli properti. Selain merupakan kebutuhan pokok, properti adalah objek investasi yang menguntungkan. Steve Sudijanto merekomendasikan membeli properti yang dekat wilayah komersial, sarana transportasi atau kawasan Transit Oriented Development (TOD).

“Saya sarankan jangan ragu atau menunda rencana pembelian properti. Properti adalah kebutuhan primer dan merupakan investasi tangible asset yang bisa diwariskan. Carilah properti yang dekat atau sekitar radius 2 Km dari KRL, MRT, LRT, (dan) TransJakarta,” imbuh Steve Sudijanto.

Properti tersebut dapat disewakan untuk menambah sumber penghasilan. Properti ini juga dapat menghasilkan wilayah komersial dan TOD dengan tujuan untuk disewakan atau dapat menghasilkan revenue dan capital gain.

Steve Sudijanto mencontohkan, dengan Net Operating Income (NOI) sekitar 5% per tahun dan capital gain sekitar 15%, maka dalam waktu 5 tahun bisa mendapat Internal Rate of Return (IRR) sekitar 20%.