Dibalik Istilah NJOP dalam Jual Beli Rumah

NOBARTV NEWS NJOP merupakan salah satu istilah yang sering kali terdengar ketika ada seseorang yang melakukan jual beli rumah. Namun, masih banyak masyarakat yang belum paham mengenai apa sebenarnya NJOP itu.

Menurut Kepala Pusat Data dan Informasi Pendapatan Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Jakarta, Morris Danny, NJOP merupakan harga rata-rata yang bisa didapatkan dari transaksi jual beli yang terjadi secara normal.

Jadi, jika tidak ada transaksi jual beli yang terjadi, maka NJOP akan ditentukan melalui hasil perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, NJOP pengganti, atau nilai perolehan baru.

NJOP sendiri memiliki peranan penting dalam penentuan nilai pajak yang harus dibayarkan oleh pemilik properti. Selain itu, NJOP juga digunakan sebagai acuan dalam transaksi jual beli properti. Lantas, apa itu NJOP? Simak penjelasan lengkapnya pada artikel berikut ini!

Apa Itu NJOP?

NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak merupakan nilai yang digunakan sebagai dasar perhitungan pajak properti yang harus dibayarkan oleh pemilik properti kepada pemerintah.

NJOP sendiri ditetapkan oleh pemerintah pada setiap tahunnya. Penetapan ini dilakukan untuk setiap jenis properti berdasarkan lokasi dan kondisi pasar pada saat itu. Selain itu, NJOP juga dinyatakan dalam satuan harga per meter persegi atau per unit. Hal ini tergantung pada jenis properti yang dimaksudkan. 

Aturan mengenai NJOP ada pada Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Aturan lain mengenai NJOP juga ada dalam peraturan daerah tersebut yang mengatur mengenai besaran NJOP sebagai dasar perhitungan PBB-P2 berdasarkan persentase minimal 20% dan maksimal 100%.

Kepala Pusat Data dan Informasi Pendapatan Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Jakarta, Morris Danny juga mengatakan bahwa Pemprov DKI Jakarta telah menerbitkan Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 17 Tahun 2024 tentang Persentase Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan pada 30 Mei 2024 lalu.

Peran NJOP dalam Jual Beli

Setelah mengetahui apa itu NJOP, maka Anda juga harus tahu apa saja peranan NJOP dalam transaksi jual beli.

• Sebagai Acuan Nilai Pasar

NJOP sering digunakan sebagai acuan oleh para pihak yang terlibat dalam transaksi jual beli properti. Meskipun harga jual yang sebenarnya bisa berbeda dari NJOP, tapi nilai tersebut akan memberikan gambaran kepada pembeli maupun penjual mengenai nilai pasar yang umumnya diterima pada suatu wilayah.

• Penetapan Pajak PBB

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan pajak yang harus dibayarkan oleh pemilik properti setiap tahunnya. Besaran PBB sendiri akan dihitung berdasarkan NJOP dari properti tersebut. NJOP dengan nilai tinggi akan mempengaruhi besaran nilai PBB.

• Berfungsi sebagai Penetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB merupakan pajak yang harus dibayarkan atas peralihan hak atas tanah atau bangunan. Besaran pajak tersebut dihitung berdasarkan nilai transaksi atau NJOP untuk menentukan mana yang lebih tinggi. Oleh karena itu, NJOP juga sangat mempengaruhi besaran BPHTB yang harus dibayar nantinya. 

Ketentuan NJOP dalam Pergub No. 17 Tahun 2024

Berdasarkan Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 17 Tahun 2024 tentang Persentase Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), berikut ketentuan yang terdapat dalam peraturan tersebut.

• Aturan Baru Persentase NJOP

NJOP yang digunakan sebagai perhitungan PBB-P2 memiliki persentase yang berbeda. Hal ini tergantung pada jenis objek PBB-P2. Menurut pasal 2 ayat (1) Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 17 Tahun 2024, NJOP yang digunakan untuk perhitungan PBB-P2 adalah untuk objek PBB-P2.

Untuk menghitung PBB-P2 pada hunian adalah sebesar 40% dari NJOP. Sementara selain hunian, NJOP yang digunakan untuk menghitung PBB-P2 adalah sebesar 60% dari NJOP setelah dikurangkan dari NJOPTKP.

Dalam pasal 2 ayat (2) dijelaskan bahwa Penetapan Persentase NJOP ini akan ditetapkan dengan mempertimbangkan bentuk pemanfaatan dari objek PBB-P2. Tujuannya adalah agar pemungutan PBB-P2 bisa lebih adil dan sesuai dengan kemampuan wajib pajak.

• Klasifikasi Objek PBB-P2

Pasal 3 Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 17 Tahun 2024 menjelaskan bahwa klasifikasi objek PBB-P2 adalah sebagai berikut:

1. Objek PBB-P2 yang terdiri dari beberapa bangunan, penentuan objek PBB-P2 berupa hunian atau selain hunian yang berdasar pada luas jenis penggunaan bangunan yang dominan.
2. Terhadap objek PBB-P2 berupa tanah kosong yang dikategorikan termasuk objek pajak selain hunian. 

NJOP merupakan aspek penting dalam proses jual beli rumah di Indonesia, baik sebagai acuan nilai pasar properti, penentuan PBB, maupun perhitungan BPHTB. Nilai tersebut menjadi panduan utama bagi pemerintah dalam menetapkan besaran pajak yang adil dan seimbang untuk setiap properti.